Zakup działki pod budowę domu niejednokrotnie wydaje się być trudniejszy niż zakup mieszkania. Przed podpisaniem umowy należy jednak zwrócić uwagę na kilka szczegółów, dzięki którym będzie można zapobiec późniejszym komplikacjom. Dokładne sprawdzenie, czy wybrana działka spełnia szereg wymogów, pozwoli szybko i bezproblemowo rozpocząć planowaną budowę domu.


     W przypadku zakupu działki pod budowę domu najważniejszym kryterium jej wyboru jest rodzaj gruntu. Informację na ten temat można uzyskać w Wydziale Geodezji, występując o wypis z rejestru gruntów. Ważne by wiedzieć czy działka, którą jesteśmy zainteresowani jest działką budowlaną, rolną, czy leśną, ponieważ zmiana kwalifikacji terenu może potrwać nawet kilka lat. Ponadto w wypisie zawarta jest dokładna powierzchnia oraz dane właściciela.

 

     Kupując działkę koniecznie należy sprawdzić jej stan prawny. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do i wpisać właściwy dla danej nieruchomości numer księgi wieczystej, bądź udać się do sądu rejonowego po odpis. W wydziałach ds. ksiąg wieczystych prowadzone są publiczne, jawne rejestry, wobec tego każdy może taki odpis otrzymać. Uzyskamy wówczas pewność, że na działce nie ciążą żadne zobowiązania (np. obciążenie hipoteczne, służebność).

 

     Innym niezbędnym dokumentem, z którym należy się zapoznać jest miejscowy plan zagospodarowania – dostępny we właściwym dla danej nieruchomości urzędzie gminy lub miasta (w wydziale urbanistyki i architektury). Plan można obejrzeć na miejscu lub za opłatą uzyskać wypis i wyrys (działka jest odłączana z księgi wieczystej). Obecnie większość gmin posiada także plan w formie elektronicznej dostępny w Internecie. Dokument ten szczegółowo określa, co i gdzie powstanie. Dowiemy się z niego, np. czy na danej działce można postawić dom, jak również czy w okolicy przewidziana jest np. budowa dróg szybkiego ruchu, a nawet jakie kąty nachylenia dachu muszą mieć budowane domy.

 

     Od 2004 roku straciły ważność stare, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i większość kraju jest obecnie pozbawiona nowych planów. Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego, by rozpocząć budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

     Z jednej strony brak planu zagospodarowania przestrzennego pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy. Z drugiej jednak może być dosyć problematyczny i powodować konieczność oparcia się o informacje z ewidencji gruntów. Należy wówczas zebrać odpowiednie dokumenty i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, która zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną warunki, które określa ustawa, są to m. in. tak zwane dobre sąsiedztwo, czyli zabudowa w niedalekiej odległości od działki, dostęp do drogi publicznej oraz mediów. Na decyzję o warunkach zabudowy można czekać nawet kilka miesięcy.

 

Oprócz wyżej wymienionych dokumentów przy sprzedaży nieruchomości wymagane jest przedłożenie u notariusza:

- zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego – potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że jest lub nie jest objęta decyzją starosty (o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach) określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.

- umowa nabycia nieruchomości,

- postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – kiedy nabyto nieruchomość w drodze dziedziczenia,

- w przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub po 1 stycznia 2007 r. darowizną, nieodpłatnym zniesieniem współwłasności lub zasiedzeniem – zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie było zwolnione od podatku, lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Natomiast w przypadku, gdy sprzedawana działka powstała w wyniku podziału nieruchomości (dokonanego przez obecnego właściciela) dodatkowo jeszcze:

- decyzja podziałowa – z pieczęcią, że jest ostateczna,

- wypis i wyrys na działki powstałe w wyniku podziału – jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej,

- wykaz zmian danych ewidencyjnych lub odpis tego wykazu – jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej.

 

     Bardzo ważnym aspektem jest dostępność mediów. Podłączenie działki do prądu, gazu oraz wody podnosi jej cenę, jednak pozwoli nam zaoszczędzić dodatkowych komplikacji. By upewnić się o możliwości podłączenia prądu, należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci w zakładzie energetycznym. Sama obecność słupa elektrycznego w pobliżu działki nie gwarantuje nam bowiem dostępu do prądu. W przypadku wody, gdy nie mamy możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, rozwiązaniem będzie wywiercenie własnego ujęcia. Kupując więc tańszą działkę, bez uzbrojenia należy liczyć się zarówno z dodatkowymi kosztami związanymi z podłączeniem mediów, jak też wydłużeniem całego procesu w czasie.

 

     Warto się zastanowić także nad powierzchnią oraz kształtem działki. Powierzchnia zależy w głównej mierze od indywidualnych potrzeb oraz planów na przyszłość. Przykładowo by wybudować dom jednorodzinny z ogrodem minimalna powierzchnia to około 700 m2. Najbardziej optymalnym kształtem jest natomiast prostokąt, bądź kwadrat. Zaprojektowanie domu na działce zbyt wąskiej lub o nieregularnym kształcie być się problematyczne. W tej sytuacji koniecznym może okazać się zamówienie indywidualnego, droższego projektu, gdyż taka działka jest trudna do zagospodarowania.

 

     Zwrócić uwagę należy również na ukształtowanie terenu. Liczne nierówności mogą generować kolejne koszty związane projektowaniem domu lub dostosowaniem technologii do kształtu działki. Najkorzystniejsze będzie położenie domu na terenie płaskim lub w wyższej części działki.

     Z perspektywy budowy domu ważna jest także lokalizacja względem stron świata. Planując położenie konkretnych pomieszczeń warto zwrócić uwagę, że strona południowa będzie strefą bardziej nasłonecznioną, idealną dla salonu, czy kuchni. Natomiast w części północnej powinny być usytuowane pomieszczenia gospodarcze, np. spiżarnia. Dobrym rozwiązaniem, choć w praktyce niełatwym do osiągnięcia jest zaprojektowanie wjazdu na działkę od północy, a ogrodu od południa. Właściwe osadzenie domu na działce może także skutkować niższymi opłatami za zużycie energii.

 

     Należy mieć również na uwadze, iż każda działka musi posiadać drogę dojazdową o szerokości określonej przez władze lokalne. Najlepiej gdyby była to droga publiczna. Jeżeli jednak dojazd możliwy jest jedynie przez działki innych właścicieli, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ważne jest ustalenie kto odpowiada za drogę. Od tego zależeć będzie czy droga jest naprawiana, a w sezonie zimowym odśnieżana.

 

     Nie możemy pominąć kwestii odległości od infrastruktury. Częstym błędem jest zakup gruntów z dala od miasta, jednak warto przemyśleć, czy w przyszłości nie będzie nam to utrudniać codziennego funkcjonowania. Dostęp do komunikacji oraz obiektów użyteczności publicznej, takich jak sklepy, szkoły nie powinien bowiem stanowić dla nas przeszkody, wobec tego powinny się znajdować w niedalekiej okolicy.

 

    Zakup działki jest zazwyczaj podstawą do dalszych inwestycji. Lepiej, więc poświęcić na sprawdzenie sytuacji prawnej odpowiednią ilość czasu i energii lub powierzyć tę sprawę wyspecjalizowanej firmie zajmującej się obrotem nieruchomościami, dzięki czemu zakup będzie pewną i bezpieczną transakcją.