Wynajmując mieszkanie, Właściciel staje przed wyborem jaką umowę podpisać, aby była ona jak najlepszym zabezpieczeniem jego interesów. Polskie prawo w dużej mierze chroni przede wszystkim lokatorów-najemców, zapominając o tym, że w równiej mierze należałoby także chronić Właściciela.

Z myślą o rozwiązaniu takiej sytuacji, w 2010 roku wprowadzono tzw. umowę najmu okazjonalnego, uregulowaną w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Umowę najmu okazjonalnego cechują bardziej rygorystyczne warunki niż zwykłą umowę najmu.

     Celem najmu okazjonalnego ma być przede wszystkim ochrona interesów Wynajmującego i jednocześnie ograniczenie, w pewnym stopniu, praw Najemcy. Przede wszystkim dotyczy to głównie prawa Wynajmującego, do eksmisji Najemcy.

W przypadku zwykłej umowy, możliwości Właściciela, co do eksmisji uciążliwego lokatora, są ograniczone, ponieważ jego prawa chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Mimo, że umowa najmu okazjonalnego daje Właścicielom większe prawa w walce z nieuczciwymi lokatorami, to z doświadczenia wiemy, że jest ona jeszcze rzadko stosowana.

Powodów tego może być kilka, po pierwsze jest to umowa, którą należy zarejestrować w urzędzie skarbowym, co się wiąże z obowiązkiem odprowadzania podatku, po drugie do umowy najmu okazjonalnego konieczne jest dołączenie załączników, które muszą być sporządzone u Notariusza.

     Bywa również, że to Najemcy, słysząc o umowie najmu okazjonalnego, rezygnują z najmu danego mieszkania. Przyczyną takiej sytuacji często jest ich niewiedza, którą za każdym razem staramy się uzupełniać, informując jak dana umowa wygląda i czym się charakteryzuje. Odstrasza ich też nadmiar formalności, których jest więcej niż przy zwykłej umowie najmu.

     Umowa najmu okazjonalnego musi być bezwzględnie zawarta na piśmie.

Powinna ona zawierać dokładne dane osobowe obu stron (spisane z dowodów osobistych) oraz dokładnie określać wszystkie ustalenia pomiędzy Wynajmującym, a Najemcą tj. okres obowiązywania umowy, wysokość czynszu, kaucję zabezpieczającą i wszelkie inne ustalenia, które są istotne dla obu stron.

     Warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego to :

- umowa o najem okazjonalny może być zawarta na okres maksimum do 10 lat - oczywiście okres ten może zostać następnie przedłużony,

- skorzystać z umowy najmu okazjonalnego mogą jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Ponadto umowa najmu okazjonalnego musi zawierać:

  • oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, w którym to Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
  • wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opuszczenia lokalu,

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym Najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie jego i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Ujmując tę kwestię w skrócie, chodzi o to, aby w takiej umowie Najemca wskazał rezerwowy adres, pod który będzie musiał się wyprowadzić w przypadku wykonania egzekucji opuszczenia lokalu.

     Jak wspomniałem na początku, w przypadku umowy najmu okazjonalnego, bezwzględnym obowiązkiem Właściciela jest zgłoszenie faktu zawarcia tejże umowy do Urzędu Skarbowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania). Na takie zgłoszenie Właściciel ma 14 dni od dnia podpisania umowy najmu. Jeżeli nie dopełni tego obowiązku, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

     Właściciel z umową najmu okazjonalnego, może czuć bezpiecznej. W przypadku gdyby lokator nie chciał opuścić mieszkania (czy to po zakończeniu umowy najmu, czy też w trakcie jej trwania na podstawie wypowiedzenia), wystarczyłaby sądowa pieczęć nadająca aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkraczałby komornik.

     W przypadku umowy najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, ponieważ dotyczy on tzw. eksmisji na bruk. W umowie najmu okazjonalnego Najemca wskazuje zaś lokal, do którego zostanie przekwaterowany przez komornika. W takim przypadku możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

     Niestety, tak jak wspomniałem wcześniej, najem okazjonalny nie cieszy się jeszcze zbyt dużą popularnością. Możliwe, że jest to wynikiem niedoinformowania zarówno Właściciela jak i Najemcy. Najemców odstraszać może „łatwiejsza eksmisja” - jednak niewielu z nich chce lub próbuje się dowiedzieć, co się pod tym zwrotem kryje. Mogą ich też odstraszać dodatkowe koszty, gdyż umowa najmu okazjonalnego wiąże się z opłatą u notariusza. Za każdym razem jednak, radzimy Właścicielom, aby to oni pokryli koszt takiej umowy - gdyż to przede wszystkim ich interesy ma ona zabezpieczać.

     Umowa najmu okazjonalnego to też więcej „biurokracji” niż przy zwykłej umowie najmu. Załatwianie formalności i dodatkowych oświadczeń może odstraszyć tych, którym zależy na szybkim i teoretycznie bezproblemowym podpisaniu umowy.

     Podsumowując, głównym założeniem umowy najmu okazjonalnego, jest zapewnienie Właścicielom mieszkań większej ilości praw. Dzięki zawarciu umowy najmu okazjonalnego mogą oni szybciej i skuteczniej pozbyć się uciążliwych lokatorów - Najemców. Z drugiej strony jednak, taki rodzaj umowy nie powinien odstraszać uczciwych Najemców. Bez względu czy jest to zwykła umowa najmu czy umowa najmu okazjonalnego –podstawą jest stosowanie się do wzajemnych ustaleń zawartych w umowie, tak aby najem dla obu stron przebiegał bezproblemowo.